长沙市一中城南初级中学：物业管理服务项目采购需求公开

一、功能及要求：

（一）服务范围

校园内零星维修及部分临时性劳务、校园环境保洁、绿化维护、宿管服务等。

1、校园内零星维修及临时性劳务

负责校区内木工、泥工、门窗锁、水电维修（维修所需工具、耗材均由校方采购）；临时性劳务（如校内小型物品转移）；高压配电房24小时值班等。

2、校园环境保洁服务

负责校内楼栋（含教学楼、办公楼、会议室）、操场、绿化带、地下车库、厕所等所有公共区域及各个楼栋会议室的保洁（不含教学楼教室、教师办公室）；

保洁工具、日常耗材（如垃圾袋、洗手液、纸巾等）、消杀、消毒用品等均由中标方每月提供采购单给学校，由学校统一采购。

3、校园内所有绿化修剪，维护。

4、宿舍管理服务：负责学生寝室的安全工作、卫生工作、公共财物管理、日常维修及报账程序、纪律管理以及其他日常工作。

（二）人员配置要求

项目经理1人、项目主管1人、水电工3人、绿化1人、宿管2人、保洁6 人

1、项目经理55岁以下，具有物业服务管 理二年或以上工作经验，要有先进的管理经验和踏实的工作作风、能熟练使用现代化办公用具、爱岗敬业、热爱学生、身体健康。

2、维修工须持高压电工证上岗，且年龄在55周岁以下，建议男性，身体健康。具有专业技术资格证优先。

3、保洁员六十岁以下、身体健康、男性不少于两人；

二、相关标准：三、技术规格：3.3 服务具体内容及要求
3.3.1 校园内零星维修及临时性劳务
3.3.1.1 日常巡视检查管理
（1）定期巡查校内设施设备，并做好巡查记录。
（2）对巡查中发现场所、设施、设备等问题及时维修并做好记录，报学校总务处。
（3）对师生员工的报修，及时登记维修，小修不过夜，大修承诺限期修结，并做好反馈。
3.3.1.2 日常维修服务（维修工具、材料等由学校提供）
（1）照明负载：每天检查校内外照明设施，保障校内所有开关电器设备（照明、景观照明、线路、开关、插座等）正常运行。节约用电，定期巡查，排除隐患，发现故障，及时维修（更换）。 一般不超过2小时的维修承诺。
（2）电器设备：保障校内所有小型电器设备的正常运行。发现故障，及时维修（更换）。 一般维修不超过4小时。
（3）用水设施：保障校内的正常供水和用水。节约用水，对水管、水计量表、积水坑水泵、龙头、阀门、上下管道等实行定期巡查，清障维护，防冒滴漏，发现故障，即查即修（更换）。
（4）门窗桌椅家具：保障校内所有门窗、桌椅、玻璃、锁具、黑板、厨柜等（含教学用）家具能正常使用。对一般损坏要求能修理，对严重损坏要求及时更换。一般维修不超过4小时，对存在安全隐患的要求紧急处理。
（5）供排水系统运行维护到位，对校内所有排水、排污设备、设施做好维修养护。每周检查校内排水排污设备设施，保障水管、阀门、水泵、上下管道运行良好，无漏水，保持设备正常工作。
（6）电力系统运行维护到位，制定《供电设备设施维修养护标准作业规程》和《供电设备设施维修养护计划》，组织实施且做好安全巡检台账。尤其对校内所有配电箱每半年进行一次全面养护，每周至少巡视检查二次，发现故障，及时维修（更换），保持设备正常工作。保持电器设备运行正常接线可靠，箱内整洁无尘，漏电开关检测完好，并按学校职能部门要求做好漏电开关等的维护巡查记录。
3.3.1.3 应急处理
处理服务范围内发生的应急事件，包括但不限于：意外停水停电、水管爆裂、污水满溢、雨雪极端气候灾害等。要求建立相应的应急预案；相关人员熟悉预案，并保持通讯联络畅通；发生情况应及时报告，迅速反应，采取措施，及时向学校通报；每天应有全天候值班人员应对应急处理。
3.3.1.4 临时性劳务
配合学校临时小型的搬运服务、教材作业本分发、校内物品转移、协作会务布置等。

3.3.2 校园环境保洁
3.3.2.1 外围场地及绿化带的保洁
（1）每周一至周六7点半前完成主校门、主通道的卫生清洁工作。
（2）道路地面、广场地面大件垃圾≤1 件。
（3）绿化内大件垃圾≤1 件。
（4）室外体育场地面无明显垃圾。
3.3.2.2 校内楼栋
每日定时对楼栋（含教学楼、办公楼等公共区域）、地下车库、厕所等所有公共区域及各个楼栋会议室进行保洁。要求：
（1）周边绿化带内无明显垃圾；
（2）平台台阶保持清洁，地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹；
（3）楼内走道、扶梯、地面无污渍，无大件垃圾，扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘；
（4）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰；
（5）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施；垃圾箱筒表面无污渍、无积灰；垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度；垃圾清收率不低于 99%；
（6）开放式地沟无大件垃圾；
（7）会议室内设备、桌椅保持整洁表面无明显积灰；
（8）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水；厕所隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰；镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈；废物箱表面无明显积灰、无异味；卫生间内保持空气清新、无异味；
（9）会议室门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰；
（10）室内空气无异味；
（11）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。保持轿厢内空气清新、无异味；
（12）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍；
（13）饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。
3.3.2.3 常规消杀，如电梯间及疫情下的应急消毒。

3.3.3 绿化服务范围：绿化服务范围为学校绿化区域，绿化服务包括草坪、灌木花卉、乔木行道树、水面等的养护管理。绿化服务内容包括：学校草坪、灌木花卉、乔木行道树、成片林木等绿化的成活、修剪、施肥、浇水，除虫、除病、绿地保洁和植物老化的复壮等；绿地卫生及维护，园林绿化设施的维护、清洁等。

3.3.4 学校学生公寓管理服务内容及工作标准
3.3.4.1 公寓管理服务区域：学生公寓及教师公寓
人力配备要求：
1、品行端正，综合素质好，热爱学生公寓管理工作；
2、限女性，年龄不得超过55周岁，身体健康；
3、责任心强，具备良好的沟通和管理能力，能用普通话与学生交流，具有团结协作精神，热心为师生服务；
4、工作日能适应晚上入住学生公寓的工作要求；在业务上必须接受校方的检查。如未按招标要求设置岗位及聘足所需工作人员或在工作中未按招标要求履行职责的，须接受校方的合理建议并加以改进。

3.3.4.2 学生公寓管理工作内容
3.3.4.2.1 日常管理
1、督促学生遵守《长沙市一中城南初级中学学生宿舍管理规定》，并严格执行；
2、对公寓内的学生日常行为的教育、引导与管理工作。协用公寓辅导员开展学生公寓管理创新、服务创优工作、宿舍文化建设和文明宿舍评比工作；
3、配合公寓辅导员建立入住学生的信息台账，了解和掌握学生的信息及动态，及时处理发生的问题；
4、对学生寝室的内务进行检查并做好记录，每天巡视寝室1次以上，每周公布宿舍环境卫生成绩；有效制止学生在公寓内吸烟、酗酒、赌博等不良行为；对环境卫生较差的宿舍做好教育，并帮助整改。保持宿舍环境卫生优良率85%以上；
5、配合公寓辅导员做好学生住宿管理与设施管理的信息与数据的处理上报；每月统计学生住宿情况；
6、配合公寓辅导员做好新生入学报到及毕业生离校的宿舍安排和检查等相关工作，做好假期学生留校住宿安排工作。每日巡查公寓区域内的设施、设备是否完好，做好报修。
3.3.4.2.2 安全管理
1、协助公寓辅导员做好学生在宿舍的安全管理，落实各项安全防范措施，消除各种安全隐患，确保学生宿舍安全稳定；
2、做好宿舍楼的值班管理，实行24小时值班，不得脱岗、随意替岗；
3、维护宿舍楼内的秩序，对违规违纪现象，做好记录并上报公寓辅导员；
4、教育学生遵守作息时间，对晚归的学生给予及时劝告和教育，并做好晚归记录。晚上熄灯和关锁大门前，检查公共场所，发现问题及时报告和处理；
5、负责各楼栋内消防安全管理以及消防设施检查等，依据相关法律法规及学校管理规定做好学生公寓安全保卫和防范工作，能正确熟练使用消防设施；
6、严格控制人员的进出，外来人员禁止进入宿舍，若需要施工、维修的须登记或出具证明；
7、学生按规定时间进出宿舍，做好宿舍内的物品出入登记；
8、对住宿学生的突发性事件做好积极之置，及时与公寓辅导员联系，防止事态的扩大；
9、对携带贵重物品、大件物品离开公寓人员，主动进行问询并做好登记工作；
10、发现学生有推销行为的应及时制止并报告公寓辅导员处理；
11、负责学生公寓内房间钥匙的管理(借用、退宿收回)；
12、对调出宿舍的学生，必须查验房间，核实家具、公共设施是否完好无损，检查水电费用交纳情况，督促学生交回房门钥匙。对调入宿舍的学生，凭学生原住宿舍验收单及管理部门开具的有关证明方可安排住宿，及时上报公寓辅导员进行系统房源调整。
3.3.4.2.3 毕业生文明离校工作服务
在毕业生离校期间，加强学生公寓的管理、服务工作，增强夜间值班，维护公寓内的正常学习、工作、生活秩序和公寓作息制度，保证公寓的安全与稳定。
3.3.4.2.4 新生入住服务
在新生入住前，提前做好公寓的卫生及设施检查、保证公寓的用水、水电等准备工作。
3.3.4.2.5 人性化服务
1、在学生入学和放假、离校时设免费服务站、失物招领，小件物品寄存，做好宣传标语张贴、悬挂与拆除，留言服务，天气信息服务，温馨提示；
2、提供自行车充气筒、提供针线盒等便利服务；
3、对来访家长及其它客人服务态度热情同时做好登记工作；主动为学生排忧解难，关心学生生活，提供力所能及的服务。
3.3.4.2.6 学生行为引导
1、对住宿学生开展基础文明、行为及安全方面的引导和宣传教育；
2、新生到校后的住宿生活方面的辅导；
3、对学生违纪情况进行检查及相关教育，并及时上报公寓辅导员；
4、配合公寓办按要求做好“文明宿舍”的检查和评比；
5、及时发现学生矛盾，及时上报并配合调解；
6、学生在公寓中的行为表现及思想动态及时向公寓办反馈；
7、按要求对学生的寝室布置进行指导和规范。

3.3.5 其它
3.3.5.1 突发或应急事件发生时，成交单位要及时处理校内所有设备设施出现的问题。
3.3.5.2 成交单位服务人员应着装统一，标识鲜明，配带工作证上岗。
3.3.5.3 成交单位服务人员应文明用语、举止得体。
3.3.5.4 服务期限内成交单位不得转包和分包，一旦发现立即解除成交单位服务合同，成交人不得追偿学校责任。
3.3.5.5 成交单位派到学校的服务人员的劳动聘用关系、工资福利和保险及员工健康、安全、治安等所有经济与法律责任均由成交单位负责。
3.3.5.6 成交单位任何人员必须遵守政府法律法规和学校规章制度，且不得在学校范围内从事与服务无关的活动。
3.3.5.7 鉴于学校的工作特点，成交单位维修服务、绿化维护、卫生保洁工作不得因节假日和双休日而中断（成交单位在签订合同后须书面提交维修服务、绿化维护、卫生保洁人员名单、身份证复印件、具体上班时间等服务方案），寒、暑假根据学校要求维修服务、绿化维护、卫生保洁安排正常上班。
3.3.5.8 成交单位应自觉做好节电节水工作，并无条件配合处理好各项突发性工作。对浪费水电等行为，学校将按相关管理细则处理。
3.3.5.9 如果成交单位服务人员与师生发生纠纷，成交单位应主动与学校相关职能部门配合，化解矛盾、解决纠纷；情节严重的，要及时追究相关有责服务人员。
3.3.5.10 因物业公司责任造成的人身损害、财产损失，由物业公司承担相应法律责任并承担民事赔偿。
3.3.5.11 如遇学校重大活动，物业公司应加强管理，密切配合学校工作。

四、交付时间和地点：

1、服务地点：长沙市一中城南初级中学指定地点。

2、服务时间：本项目一招一年，合同一年一签。

五、服务标准：

（一）物业管理机构设置与人员配备

1、人员配备要求

根据组织机构设置原则，服务处员工的素质要求是：具备良好的道德修养和文化修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；做到“一专多能，业勤技精，相互协作，整体调配”，各专业岗位需按照行业要求取得相应的上岗证书，持证上岗率达到100%，各类岗位上岗前培训考核合格率达到100%。

主管以上管理人员具备相互轮岗处理日常事务能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从服务处统一领导和临时调配，保证服务处物业管理服务的有序高效运作。

（二）物业管理服务工作标准

六、验收标准：

长沙市一中城南初级中学物业管理考核实施办法

为切实加强我校物业管理工作，提高物业服务质量和水平，确保物业管理工作科学化、规范化、细致化，依据国务院《物业管理条例》以及省市有关物业管理工作相关规定，结合本次物业招标文件和我校实际，制订本办法。

一、考核机构设置

成立物业管理考核领导小组。物业管理考核领导小组具体负责物业管理的综合绩效评估和有关事项的处理。组长由主管后勤的校领导担任，主要负责对考核结果的审定核准工作；副组长由总务处正、副主任担任，主要负责组织检查和考核评定工作；组员由办公室主任、教育处主任、工会主席，总务处科员组成，具体负责物业管理的日常绩效考核工作；主要负责收集师生对校内物业管理工作的意见和建议；每个季度对物业管理工作进行一次满意度评定；接受考核领导小组布置的有关物业服务管理的相关工作。考核领导小组办公室设在总务处。

二、考核内容、方式和评分标准

考核从《长沙市一中城南初级中学物业服务方案实施细则》的执行情况进行评定，分值满分100分。

1、《长沙市一中城南初级中学物业服务方案实施细则》的考核评分由考核领导小组根据每周检查结果汇总通报一次月考评结果，在每季度末月25日前统计评分一次；同一事项多次检查未执行可累计扣分；《实施细则》可由考核领导小组在考核检查过程中与乙方商议进行细化和完善，并运用在下次检查考核中。

三、考核结果的运用及处罚

物业管理考核总分为100分。每月评定一次，与物业管理费支付额挂钩，全年共十二次。

总评分达到95分（含）以上为优秀；

总评分在90分（含）至95分之间为良好；

总评分在80分（含）至90分之间为合格；

在合格评分及以上区间，按合同约定全额支付物业管理费；

总评分在80分以下为不合格，每少一分扣发物业管理费1000元，扣完为止；如连续三个月都为不合格，即终止合同。

另外，如出现下列情况，按实际情况扣除费用:

1、每月被投诉 3 次以上，经查实为乙方人员工作原因，扣100元/次;

2、由于乙方的服务质量，对学校的声誉和形象造成不良影响，扣500元/次;

3、由于乙方的服务质量不到位，造成甲方的经济损失，由物业方承担后果和经济责任。

4、造成重大责任事故或重大经济损失的，由考核领导小组专题研究，按招投标文件与合同另行办理。

四、考核原则及要求

（一）考核原则

物业管理考核坚持实事求是、公开公正、科学界定、注重实效的原则。

（二）考核要求

1、考评人员和业主代表必须认真、细致、科学、严谨，不弄虚作假，不夸大其辞，时刻牢记并认真履行自己的职责和义务。

2、乙方需积极配合检查考核，保证措施到位，资料齐全，工作细致，认真对待考评结果，对存在问题应及时整改，保障正常运转，提高服务质量。

3、在考评过程中如有违反相关规定的人员，视情节轻重和造成的后果，给予批评教育和相应处理。

七、其他要求：

1、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的人员工资（不能低于长沙市最低工资标准）、社保、高温费、服装费、 税率、利润等所有费用。一旦中标，费用计算出现任何遗漏，均由中标人承担，学校不再支付任何费用。

2、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。