城镇老旧小区自主更新改造指导意见（征求意见稿）

审批项目福建省

公告内容

为提升居住品质、满足人民群众美好生活的需要，促进城镇老旧小区自主更新改造，我局按照《厦门市人民政府办公厅关于印发实施城市更新行动指导意见的通知》（厦府办规〔2022〕11号），形成《城镇老旧小区自主更新改造指导意见（征求意见稿）》。现按规定向社会公开征求意见，征集截止日期为公布之日起7个工作日内，相关意见请反馈至电子邮箱604168258@qq.com。

一、本指导意见的城镇老旧小区自主更新改造，是指城镇老旧小区内包含多户业主的多层住宅楼，因房屋结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件、经危险性鉴定为C级或D级危房的，或者建筑使用年限40年以上、建筑结构差、建筑功能不全、缺乏维修加固价值的，在符合国土空间规划的前提下，房屋所有权人申请的自主原地翻建。

属于不可移动文物、历史建筑以及传统风貌建筑，或者已纳入成片改造范围、土地房屋征收计划、土地储备计划的，按照有关规定办理。

二、自主更新改造遵循“业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”的原则，主体为房屋所有权人，改造方案应经全体改造房屋所有权人书面同意。纳入自主更新改造范围的，应保证土地、房屋权利清晰、合法、无争议，原则上已办理不动产登记。

三、自主更新改造建设资金原则上由房屋所有权人按照原建筑面积比例承担，可通过以下渠道筹措资金。

（一）房屋所有权人共同出资；

（二）房屋所有权人提取住房公积金；

（三）房屋所有权人按规定申请使用专项维修资金；

（四）房屋所有权人按规定申请住房公积金组合贷款，贷款办法依据我市现有规定执行；

（五）其他符合规定的资金。

四、为支持自主更新改造，按照我市有关规定给予相应补助。

经认定纳入保障性住房范围的自主更新改造项目，可享受保障性住房相关税费优惠政策，住建部门及时将保障性住房项目、保障性住房经营管理单位等信息提供给同级财政、税务部门。

五、自主更新改造可按照单栋住宅独立改造、相邻多栋住宅联合改造以及老旧小区整体改造三种方式实施。

（一）单栋住宅独立改造原则上应在原建筑基底范围内实施，符合我市既有住宅增设电梯有关规定的，增设电梯可适当扩大建筑基底范围；除增设电梯外的自主更新改造，依照民法典规定，经由小区业主共同表决同意的，可突破原建筑基底范围进行优化设计。

（二）单栋住宅独立改造及相邻多栋住宅联合改造的，其日照、建筑间距、建筑退距、建筑密度、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的，可按不低于现状水平控制，地块整体改造的，可按照城市更新有关技术规定要求执行。

（三）项目建筑面积以产权证书登记的面积为准，条件允许的前提下，项目建设可增加不超过原面积20%的建筑面积，其中10%用于加装电梯和建设公共服务及配套设施，超过10%部分可用于原有住宅按套扩面。

（四）原储藏间或柴火间计入原不动产登记面积的，项目建设时可不再保留，其建筑面积可等面积置换至户内,但不纳入可增加建筑面积的比例计算；

（五）对满足日照、建筑间距等技术规定要求的，可在一层设置公共开放的架空空间，为防涝需要可增加室内外高差；依照民法典规定，经由小区业主共同表决同意的，还可开发地下空间作为停车、人防、消防等配套设施。

（六）因增设电梯、建设公共服务及配套设施增加的建筑面积，以及新增地下空间开发且由整体业主共有的建筑面积，不需补交土地价款，可直接依据批准文件申请变更登记，因原有住宅按套扩面，需补交的土地出让金暂不收取，待房屋上市交易时按交易时点的市场评估价补交地价(登记时在权证及登记簿中注明增加的面积保留划拨用地性质)。

六、房屋所有权人可以成立自主更新委员会或授权业主委员会作为自主更新改造的实施主体，也可委托具备相应资质的法人作为自主更新改造的实施主体，负责组织房屋所有权人协商和项目申请工作，并对申请材料的真实性负责。

七、自主更新改造可按照以下程序组织。

（一）业主发起：经自主更新改造房屋的全体所有权人共同书面同意，编制自主改造方案，明确改造方式、改造内容、资金筹措、委托实施主体等事项；

（二）部门指导：自主更新实施主体持经房屋所有权人同意的自主改造方案，向所在街道提交申请，由区政府组织住建、财政、资源规划、市政园林、文旅、执法、征收中心等部门进行联合审查指导；

（四）方案深化：自主更新实施主体按照联合审查指导意见，由设计单位细化房屋改造设计方案，并组织房屋所有权人协商，达成一致意见，涉及需小区业主共同决定事项的，按程序由小区业主共同决定；

（五）审批建设：自主更新实施主体向市资源规划部门申请核定规划条件后，按程序分别办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，由具有相应资质的房地产或建筑企业按基建程序组织施工，施工纳入工程质量安全监督；

（六）验收登记：经批准建设工程规划许可证的，暂停办理自主更新改造不动产的转移、变更、抵押等相关登记，施工建设完成后，按相关规定申请工程建设联合验收，项目验收通过并完成竣工验收备案的，业主可向不动产登记部门办理不动产登记。

八、各区政府和职能部门按照职责分工，加强城镇老旧小区自主更新改造工作的指导和服务，并结合实际，简化优化自主更新改造审批。

九、自主更新改造项目完成后，鼓励实行专业化物业管理，按照建筑工程综合平米造价的2%收取专项维修资金，促进小区改造后维护更新良性运行。

十、本市单位自管房危房改造可参照本指导意见执行。

十一、本指导意见自发布之日起开始施行，有效期五年。