公告内容
《广信区望仙谷景区控制性详细规划》
批前公示内容
一、规划编制背景
1、国土空间规划的实施要求
控制性详细规划（以下简称“控规”）是“五级三类”国土空间规划体系中的重要一环，是传导落实国土空间总体规划的有效抓手，是指导和约束城市开发建设的重要手段，对于提升城市空间治理水平具有重要的作用。控规是统筹各类专项规划的重要平台，是实质性保障城市各业用地、各类设施空间落位的直接抓手，对于推动城市空间品质提升具有重要的意义。控规是法定规划，对具体地块用途、开发建设强度和管控要求等作出实施性安排，是开展国土空间开发保护活动、实施国土空间用途管制、核发建设项目规划许可、统筹城市规划实施管理的法定依据。望仙谷景区正处于加速发展阶段，编制城镇开发边界内的控制性详细规划是国土空间规划背景下景区建设的基本要求，有利于保障景区更好地进行规划以及开发建设。
2、旅游行业趋势
旅游大众化趋势。旅游不再是高消费活动而是作为日常生活进入了千家万户。旅游有广泛的群众基础，人们的工作、生活都可能是远距离的长途旅行方式，形成空前广泛而庞大的人群交流和迁移，传统的地域观念、民族观念被进一步打破，旅游的淡旺季不再明显。
形式与内容的多元化是旅游业发展的主旋律。在旅游发展的初级阶段，人们主要以游览名胜古迹和自然景观为目标。但随着经济、文化和教育的发展，人们不再满足于单纯的“观山看水”，而是更多地要求在旅游的过程中获取知识和体验生活。人们旅游需求的多层次发展势必迫使旅游业无论在形式上还是在内容上均呈现出多元化的特点，从形式上讲，自助游等旅游形式将越来越普遍；从内容上讲，住宿旅游、农业旅游、文化旅游、生态旅游等将会成为新的热点。
3、地方需求
望仙谷位于上饶市广信区望仙乡，地处广信区北部区域。自20世纪90年代，政府下令不允许私自开采赖以生存的石场后，原居民就开始外出务工，并向外迁出人口与定居，致使原始居民越来越少，直至2020年原有的望仙谷居民全部搬迁至望仙乡政府规划范围内定居。
随着上饶市旅游业的快速发展，望仙乡将承担接待和服务灵山北麓游客的重要功能。升级、转型是新时代旅游景区的立足点和使命，规划区域的前身是漂流景区，传统旅游景区中的单一体验和门票经济，已经限制了望仙谷景区的发展，因此深挖文化内涵，推进“两山转化”，立足生态旅游产业，深入践行“两山”理念，推动生态文明建设再迈新台阶，积极探索“绿水青山”向“金山银山”转化的生态价值实现路径，从“卖资源”到“卖风景”，真正把“风景”变成“产业”，将“美丽”转化为“生产力”，将绿水青山转化成金山银山，让“绿水青山就是金山银山”在望仙生根、开花、结果，让望仙的天更蓝、山更绿、水更清，打造高品质的文旅度假产品，为建设美丽江西、美丽中国贡献望仙力量，成为望仙谷景区新时代下的发展新要求。
二、规划范围
规划范围以乡镇边界、道路边界、山脊线为划分依据，总面积共6.1平方公里，范围内城镇开发边界建设面积1.31平方公里。东至南山片区，西至里方村，南至圆山顶，北至外方村，包含九牛、岩铺、云海崖、里方村、外方村、圆山顶、南山七大板块。
三、规划主要内容
依据三区三线划定成果，在衔接国土空间总体规划的要求下，对望仙谷景区的建设用地进行统筹布局，控制和引导土地开发，促进望仙谷景区土地的集约节约利用。
四、目标定位及规模
规划定位
规划利用废弃矿山，打造集山水人文景观、休闲度假、户外漂流为一体的“两山”转换实践景区。
发展规模
人口规模：规划期末景区常住人口主要为景区工作人员，总人数为0.27万人。
游客规模：日游客人数1.4万人次/日，景区瞬时游客容量3.4万人/次；规划期末可留宿旅客为0.45万人次/日。
城乡用地规模：规划范围为6.1平方公里，规划区域城镇开发边界面积为1.31平方公里。
五、规划结构及用地布局
1、规划区空间结构
望仙谷景区规划形成“两心、两轴、七组团”的空间结构。
“两心”：西门游客中心和九牛游客中心。
“两轴”：以东西向河流作为望仙谷景区发展主轴线，以南北向河流作为望仙谷景区发展次轴线。
“七组团”：乐仙神游综合服务组团、聚仙休闲主题商业组团、望仙探奇文化体验组团、寻仙研学教育探险组团、问仙养心文化体验组团、散仙旅居乡野民宿组团、乐仙神游休闲观光组团。
2、规划用地指标
本次规划城镇开发边界范围内总用地面积为1.31平方公里。各类用地具体指标详见下表。
规划范围内用地规划一览表
用地代码 | 地类名称 | 用地面积 （ha） | 占城开发边界比例（%） | ||
一级类 | 二级类 | 三级类 | |||
08 | 公共管理与公共服务用地 | 8.68 | 6.61 | ||
0803 | 文化用地 | 8.68 | 6.61 | ||
080302 | 文化活动用地 | 8.68 | 6.61 | ||
09 | 商业服务业用地 | 93.22 | 70.97 | ||
0901 | 商业用地 | 58.74 | 44.51 | ||
090101 | 零售商业用地 | 4.91 | 3.74 | ||
090104 | 旅馆用地 | 53.56 | 40.78 | ||
0903 | 娱乐用地 | 10.5 | 7.99 | ||
0904 | 其他商业服务业用地 | 24.25 | 18.47 | ||
12 | 交通运输用地 | 28.97 | 22.06 | ||
1202 | 公路用地 | 0.29 | 0.22 | ||
1207 | 城镇村道路用地 | 1.08 | 0.82 | ||
1208 | 交通场站用地 | 25.53 | 19.44 | ||
120803 | 社会停车场用地 | 25.53 | 19.44 | ||
1209 | 其他交通设施用地 | 2.07 | 1.58 | ||
13 | 公用设施用地 | 0.43 | 0.33 | ||
1302 | 排水用地 | 0.20 | 0.15 | ||
1303 | 供电用地 | 0.20 | 0.15 | ||
1311 | 水工设施用地 | 0.02 | 0.02 | ||
建设用地合计 | 131.30 | 99.97 | |||
06 | 农业设施建设用地 | 0.04 | 0.03 | ||
0601 | 农村道路 | 0.04 | 0.03 | ||
060101 | 村道用地 | 0.04 | 0.03 | ||
规划总用地 | 131.34 | 100.00 | |||
六、公共服务设施规划
1、公共管理与公共服务用地
规划公共管理和公共服务用地中文化活动用地面积为8.68公顷，占总建设用地面积的6.61%。
2、商业服务业用地
规划范围内用地以商业服务业用地为主，用地面积93.22公顷，占总建设用地的70.97%。其中商业用地面积58.47公顷，占总建设用地44.51%；娱乐用地面积10.50公顷，占总建设用地面积的7.99%；其他商业服务业用地面积24.25公顷，占总建设用地面积的18.47%。
七、道路交通规划
等级分为主干路、支路。规划出入口2个。主干路：道路红线按7米控制，2车道。支路：道路红线按5-6.5米控制，2车道。
规划交通运输用地面积为28.97公顷，占总建设用地的22.06%。其中公路用地0.29公顷，占总建设用地的0.68%；城镇村道路用地1.08公顷，占总建设用地的0.82%；交通场站用地即社会停车场用地，面积25.53公顷，占总建设用地面积的19.44%；其它交通设施用地面积2.07公顷，占总建设用地面积的1.58%。
八、绿地与广场规划
通过对景观节点、景观轴线、景观路径的控制形成该区域独具特色的观赏性景观格局。
在对景区景观系统进行平面布局时，应充分遵循原有地形地貌和道路骨架系统，结合景区用地布局，营造独具特色的景观体系。
以河流为依托，以道路为骨架，结合景区规划和建设现状，通过水系，山体以及人工景点等形态，共同形成“一核、两带、三副、多节点”的总体布局结构。
一核：即以九牛游客中心及其周边所在地为主，该处自然景观和人工景观相结合，且位于河水分流、山谷中心点。
两带：即以九牛核心为中心、南北贯穿的景观视线轴；以河道为依托的东西走向的景观游步轴。前者侧重于轴线上不同点的景观视线通廊变化，后者则以步行观景变化为主。
三副：外方村、南山片区和圆山顶观景台。规划三个地势较高的观景高台，构建景区视线通廊结构。
多节点：即以不同地理位置重要景观及其周边为主要节点。如游客中心、白鹤崖、篝火广场等较为受欢迎的景点。通过对规划区不同地理位置节点的设置，增强规划区景观结构连续性。
九、市政公用设施规划
1、?给水工程规划
1）供水水源：规划由大济自来水厂供水。
2）给水量预测：预测规划区最高日用水量为10000m3/d。
3）供水管网规划：规划区配水管网沿道路布置，管径选取DN110-DN300。
2、?污水工程规划
1）排水体制：采用雨污分流排水体制。雨水遵循“低水低排，高水高排，分散就近排放”的原则；污水须经化粪池预处理后，方能排入市政污水管道。
2）污水量预测：规划区最大日污水量为8000m3/d。
3）污水设施规划：在规划范围内九牛大酒店东北角规划一处污水处理厂，便于规划区域污水处理。规划区域污水主干管沿规划主干路布置，主干管负责排放和转输生活综合区的污水至污水处理厂，达到排放标准后排入水体。
4）污水管网规划：污水管道管径取DN300-DN400，最小坡度0.3%。
5）雨水工程规划
规划采用雨水分区域集中汇入干管中就近排入河体。雨水管渠主要采用明渠排水，九牛及双坑区域规划暗渠，管渠一般沿道路东侧或南侧敷设。雨水管渠最小坡度应保证不低于规范要求的最小坡度。
根据雨水量预测，规划雨水暗管的管径主要在DN300-DN600毫米之间。
3、?电力工程规划
1）用电负荷预测：总用电负荷为2.97万KW，负荷同时系数取0.7，则最大用电负荷为2.08万kW。
2）供电电源：规划接望仙乡35kV变电站，同时九牛游客中心片区依靠九牛变电站供电，远期接郑坊新建变电站。
4、?燃气
1）气源：规划以石人调压站作为气源，并完善燃气中压管网建设，并向周边村庄辐射。
2）燃气输配系统：燃气管道按照统一规划、分期建设。规划区燃气管道以埋地中压燃气管道为主，为规划区供气。岩铺中路燃气管为干管，靠近商业用地，管径为DN160毫米，支干管靠近旅馆用地，管径为DN110毫米。设置4处燃气调压柜，与其他建筑的防火间距应符合规范要求。
5、?通信
规划新增18个屋顶通讯基站，均匀分布于规划范围内。
规划区内共设有9个电信交接箱，为不影响街容街貌和房屋建筑的美观，电信交接箱主要设置在民宿场所或者服务设施的隐蔽处。
6、?环卫
垃圾处置：生活垃圾的处置采用定点收集，集中运送至垃圾处理场进行无害化处理，并发展综合利用。
十、综合防灾规划
1、?防洪排涝工程规划
根据《防洪标准》（GB50201-2014）有关规定，结合规划地块的发展等因素综合考虑，规划范围防洪标准采用20年一遇洪水标准设防，山洪按20年一遇洪水标准设防，河（沟）道上的桥梁等构筑物设防标准应等于或大于相应河（沟）道的设防标准。其设计暴雨历时和排除时间采用24小时降雨24小时排除。
2、?抗震防灾规划
按照《中国地震动参数区划图》，并结合规划范围内建筑设计要求，防震抗震规划具体采取以下措施：
(1)各项建筑物、构筑物以及基础设施建设均按6度设防，保证工程建设质量，减轻地震对建筑物的破坏。
(2)主干道系统是集镇避震疏散及物资调配主要通道，两旁建筑物后退红线距离按多层建筑高度的1／2控制，高层建筑不得小于15米。
(3)强化生命线工程的抗震能力，以保障地震时，生命线工程能正常运转，供水主干管采用环状系统，变电站采用双电源供电；通讯、消防等生命线基础工程设施，强化抗震能力；游客中心作为震时救灾指挥中心和救护中心。
(4)在道路、广场、绿地等空间的规划布局时，充分考虑抗震疏散的要求，主要道路设为避灾疏散通道。同时应考虑次生灾害造成的危害与影响。
(5)坚持“以预防为主，防御与救助相结合”的方针，利用多种形式和渠道，加强抗震减灾宣传，普及抗震常识。
3、?消防工程规划
（1）消防给水规划
1)在规划区域内的景点及旅游服务部等集中区域沿道路布置消火栓，消火栓最大间距不超过120米，最大服务区半径不超过150米，消防给水由风景区给水管网供给。
2)规划区域内河流穿过，应重视天然水的作用，结合河网水系整治改造工程建设，加强对天然水体的综合利用，多渠道保障消防给水。
3)重视室内消防设施的管理和维护，并严格按有关规定执行，为初期火灾扑救提供保障。
4)在消防给水不足、无消防车通道的地方，设消防水池、沙池、灭火器等消防设施和器材，以满足消防要求。
(2)消防通道规划
1)以景区机动车道为依托构建景区消防通道网络。景区内机动车道以能够通行普通中型水源车为标准，道路宽度单车道不应小于4米，转弯半径不小于6米，道路纵坡不大于10%，大于等于9%的车道连续长度应不大于150米。
2)合理利用规划区域内沿河路、外环路、区间路作为次要消防通道，结合主要路网规划设置人流疏散应急线路。
（3）消防通信规划
消防通信包括有线通信、无线通信、计算机通信、图象传输系统，上述通信各自按标准建设，消防指挥中心与区政府、供水、供电、救护、交通、环保、气象、地震等部门建立专线通信网络。
4、?人防工程规划
规划本着“全面规划，突出重点，平战结合，有备无患”的人防战备方针。
十一、环境保护规划
1、?声学环境功能分区
居住区执行《声环境质量标准》（GB3096-2008）
Ⅰ类区：居住、酒店区域执行Ⅰ类标准，平均等效声级昼间不高于55dB（A），夜间不高于45dB（A）；
Ⅱ类区：商业金融，集市贸易区执行Ⅱ类标准，昼间不高于60dB（A），夜间不高于50dB（A）；
Ⅲ类区：游乐设施、停车场等区域按噪声Ⅲ类声环境功能区标准执行，即昼间低于65db、夜间低于55db。
2、?水环境功能分区
规划区河流为Ⅲ类水功能区，执行《地面水环境质量标准》（GB3038—2002）Ⅲ类标准。水质控制目标为相应级别的地表水环境质量标准值；污水排放满足《水污染物排放限值》（DB44/26-2001）的控制要求。
3、?大气环境功能分区
望仙谷景区的大气环境质量应执行国家大气环境质量的二级标准，大气污染排放满足《大气污染物排放限值》（DB44/27—2001）的控制要求。
附图
01.?区位分析图
02.?功能结构分析图
03.?土地利用规划图
04.?公共服务与基础设施规划图
05.?道路系统规划图
06.?绿地开敞空间及水系规划图
07.?环卫工程规划图
08.?综合防灾规划图
09.?四线控制规划图
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