湖口县九江红光港区铁路专用线项目土地征收方案

为加快我县银砂湾项目建设进程，促进县域经济又快又好发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《江西省实施《中华人民共和国土地管理法〉的办法》《江西省征用土地管理办法》的有关规定，依据省政府批准的《湖口县土地征收统一年产值标准和片区综合地价》及县政府《关于公布实施农村村民住宅、地上附着物和青苗补偿标准的通知》拟征收部分集体土地和房屋，用于我县园区成片开发项目建设需要。特制定征收土地方案如下：

一、征收人

湖口县人民政府。

二、建设用地项目名称

九江红光港区铁路专用线项目用地。

三、征收面积

征收土地总面积约170亩。

四、征收部门和实施单位

政府征收部门为湖口县自然资源局和湖口县住房和城乡建设局，土地、房屋及地面建筑物、附属物征迁工作，由县自然资源局、县住房和城乡建设局委托湖口县流泗镇人民政府为具体实施单位，具体实施该项目红线范围内的土地和房屋等征迁工作。湖口县林业局负责附着物(树木、苗圃)迁移的清点和核算补偿标准。

五、征收位置及四至范围

拟征收该宗用地位于流泗镇棠山村。具体四至：东以彭湖县界为界；南以牛湖路棠山段为界；西以棠山村下棠山湾为界；北以红光村幸福水库为界(具体征收范围见征地红线图)。

被征迁四至范围内的土地(集体建设用地和国有建设用地)、建筑物使用权人和所有权人在本方案公布之日起十日内，持土地权属证明材料及不动产登记证明材料，到流泗镇人民政府征地办公室办理登记。

六、被征收权属单位

流泗镇棠山村9、 10、 11组。

被征迁四至范围内的土地(集体建设用地和国有建设用地)、建筑物使用权人和所有权人在本方案公布之日起十日内，持土地权属证明材料及不动产登记证明材料，到流泗镇人民政府征地办公室办理登记。

七、征收补偿标准

(一) 土地款补偿：

征地补偿标准(包括土地补偿费、安置补助费二项费用)分别为：

1.水田、菜地、棉花地、果园、桑园、茶叶园、人工高产油茶林、坑塘水面、旱地、宅基地、其他农用地(农村道路、水渠、水沟)每亩补偿46500元；

2.林地每亩补偿32550元;

3.未利用地(河流水面、湖泊水面、荒山等)每亩补偿27900元;

4.国有农用地和未利用地补偿标准参照执行。

(二)青苗补偿费补偿：

1.水稻、棉花、 蔬菜800元/亩;

2.精养鱼池(鱼) 500元/亩;

3.水库、 山塘(鱼)300元/亩。

(三) 地面附着物迁移费补偿：

1.树木: 杂树20cm20元/棵、20cm以下10元/棵; 大果树50元/棵(间隔2.5——3.5米、控制45——55棵/亩) 、中果树20元/棵、小果树10元/棵、果树苗2元/棵； 银杏树80元/棵; 药用树5元/棵; 樟树19cm30元/棵、樟19——20cm50元/棵、樟树21——30cm200元/棵、樟树31——40cm400元/棵、樟树41——50cm600元/棵、樟树51——60cm800元/棵、樟树60cm 以上1000元/棵； 成片苗木(风景树木)需评估；

2.林地树木按照林业部门规定的1000元/亩进行补偿；成片苗木(风景树木)需评估；

3.坟墓: 新坟1600元/棺、老坟300元/棺、 无主坟200元/棺； 组合墓碑400元/块、小墓碑50元/块； 坟前水泥25元/平方米； 浆砌水泥石方280元/立方米； 素石方240元/立方米。

(四) 房屋、构筑物征收安置补偿

1.补偿方式

属村民私有住宅房屋，村组集体经济组织公有房屋被征收人可以选择产权调换，也可以选择货币补偿。同时选择货币补偿和产权调换相结合的，被征收房面积需足够扣减安置房面积，被征收房大于安置房的面积按评估价给予货币补偿。

2.补偿项目

(1) 被征收房屋价值的货币补偿或产权调换后被征收房屋剩余面积价值的货币补偿；

(2) 简易建筑、临时建筑、土地、装潢、构筑物及其他附属物的补偿；

(3) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(4) 因征收房屋造成停产停业的补偿；

(5) 奖励;

(6)其它补偿。

3.集体土地上房屋的货币补偿标准

(1) 选择货币补偿和产权调换后被征房剩余面积的货币补偿标准(房屋标准，砖砌围护结构最低处层高在2.2m以上)按房地合一评估价予以补偿。属出让性质的土地按土地证上登记的面积、用途、级别按省批基准地价评估补偿，无土地证或有集体土地宅基地证的按省批区域片区综合宅基地地价补偿。房屋占地只对产权调换占地占比面积进行补偿；

(2) 无论是产权调换还是货币补偿的①最低处层高在2.2m以下的房屋、简易建筑、钢架、木架棚、未超过批准年限的临时性建筑、土木结构的猪、牛栏、禽舍等按重置价结合成新率予以补偿； ②装潢、附属物按重置价予以补偿；

(3) 对依法认定的违章建筑不予补偿；

(4) 搬迁补助费：①住宅房屋：按被征收达标房屋建筑面积15元/m2计算，每次不足1000元的补足1000元，均给二次搬迁费。②非住宅房屋(营业、生产性等用房)：按房屋建筑面积20元/m2计算，给一次搬迁补助费，不足1000元的补足1000元。有机械设备和库存货物较多的情况按实际所需费用补偿；

(5) 临时安置费：住宅、住改非、商业、 生产性用房均按房屋建筑面积每月每平方10元计算(住改非的房屋面积和住宅不重复计算)，每户每月不足1200元补足1200元，选择现房安置(含货币补偿)的按6个月计算。

4.集体土地上房屋的产权调换标准

(1) 属征收地集体经济组织世居的村民，对达标的房屋(砖砌围护结构最低处层高在2.2m以上，现浇屋面、土瓦、机瓦、彩钢瓦防水)，原则上实行1：1调换产权，即征收一平方米房屋可安置一平方米安置房，每户最多调换360m2，产权调换实行同结构等面积对换，安置房计算面积楼层和结构差价。选择安置房实行就近套户型的原则；

(2)最低处层高在2.2米以下的房屋、简易建筑、钢架、木架棚、活动板房、未超过批准年限的临时性建筑、土木结构的非住宅房屋等不计算为产权调换面积；

(3) 被征收房屋面积大于 360m2进行产权调换，最多只调换360m2安置房，被征收房屋大于安置房的面积部分按房地一体评估价予以货币补偿；

(4) 属征收地集体经济组织世居的村民，户籍在征收地身份是农民的被征收房屋面积小于360m2的，每户只能选择以下三种安置方式的其中之一，不能重复交叉选择：

A.实行1: 1调换产权;

B.按人均50m2的标准安排安置房(人口的认定标准以户主户口簿中登记的直系亲属为准，在校学生、服役士兵、服刑人员、已办理结婚登记户籍未迁入的、离婚回原籍户口已迁入的可计算人口，独生子女可按2人计算；已出嫁户口未迁出的、男到征收地外女方家落户，同时在女方所在地已申请宅基地建房的及户籍挂靠、亡故人员不计算人口)；

C.一对夫妻(含单方健在人员)可享受一套约120m2安置房； 年龄达到22周岁的未婚男性人员可享受一套约120m2安置房； 净女户家庭中年龄达到18周岁的(限一名)女性人员可享受一套约120m2安置房。

(5)征收范围内有房屋交易行为的，买房人属征收地村民的补偿方式由个人选择，买房人属非征收地人员的，只对其房屋作货币补偿。卖房人只按其现有达标房屋认定有效产权面积，补偿方式由其选择，若选择产权调换采用就近套户型的标准，不享受 “三选一”政策；

(6) 征收集体土地上“住改非”的门店选择按照房地一体评估价补偿。

5.对产权有异议的按照下列方式确定产权：

(1) 产权登记在谁的名下，确定归谁所有；

(2) 按“谁建设或谁购买归谁所有”的原则确认产权；

(3)产权登记人或建房人、购买人去世，由各继承人协商确定产权归属，协商达不成一致的，为不影响征收工作进度，可将由争议人共同签名的房屋照片、测绘登记、评估结果等资料交公证机构公证，补偿款由实施单位代为保存，待事后调处，或经法律程序解决争议后，再将补偿款支付给房屋所有权人；

6.被征收房屋与安置房的结构差价：

砖混与框架的结构差价为130元/m2；

砖木与砖混的结构差价为 180元/m2；

砖木与框架的结构差价为 300元/m2。

7.安置地点

银湾豪庭二期安置小区。

8.安置房的分配

(1) 安置房分配按照“先交房先选、同交房抽签”的原则进行分配(交房认定标准：腾空房屋、水电销户、上缴房产证、土地证和钥匙)；

(2) 安置房实行楼层差价计价；

(3) 由实施单位计算地段、楼层、结构、超面积的购房款及物业维修基金等费用；

(4) 交清购安置房款后再领取安置房钥匙；

(5) 安置房的分配由实施单位负责组织实施。

9.不动产证件的办理、房屋维修基金的缴纳

选择产权调换的：在交纳购房款和物业维修基金后，办理土地为出让性质的不动产权证书；安置房办证按标准收取相关费用，费用由产权人承担。

办理安置房不动产权证书的时间，从签订补偿安置协议之日算起满12个月开始办证。

房屋维修基金按安置房面积50元/m2收取，费用由产权人承担。

10.奖励政策

(1) 按时搬迁奖

对被征收人在征收期限内完成补偿安置协议书的签订且完成搬迁交出被征收房屋的，按被征收标准房屋面积进行奖励。在2024年8月1日至2024年8月31日签订协议并交房的按150元/m2计算奖励，超出规定期限不再享受奖励。

(2) 被征收户在还房指标范围内，每户可享受进城以优惠价在鄱湖御景二期购买1套商品房。优惠价格为在政府回购价的基础上再优惠一千元，购买优惠商品房的套数由现有房屋面积减去安置房面积确定。

(五)协议的签订

县政府委托流泗镇政府与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、过渡方式等订立补偿协议。在征收期限内未达成协议的，将由县政府作出补偿决定，依法实行强制征收。

(六) 补偿款的支付

土地、房屋及构筑物征收补偿款由所在地的财政所以银行“一卡通” 的方式进行支付。

八、办理补偿登记

被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对本公告内容有不同意见的，请于公告之日起30个日内，即2024年8月12日前提出书面意见。并请持土地权属证明材料，到流泗镇人民政府征地办公室办理、湖口县自然资源局或湖口县九江红光港区铁路专用线项目指挥部补偿登记，请互相转告。逾期未提出的，视作无意见。

九、听证须知

被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对本公告内容要求举行听证会的，请于2024年7月30日以前按听证有关规定提出书面申请，送达辖区所在乡(镇)人民政府征地办公室。逾期未提出的，视作放弃听证。

十、批准方案

《征地补偿安置工作方案》在征求意见后，报湖口县人民政府批准后组织实施。根据《中华人民共和国土地管理法实施条件》第25条规定，对批准后的《征地补偿安置工作方案》有争议，不影响征地的实施。

附件：湖口县2024年房屋征收房屋、附属物、装潢等项目重置价格表

一、房屋重置价格

二、附属物重置价格

三、装潢重置价格

湖口县人民政府

2024年8月21日