复旦大学附属肿瘤医院浦东院区物业管理服务院内需求论证

项目名称：复旦大学附属肿瘤医院浦东院区物业管理服务

本项目经费：2900万元（以正式招标公告为准）

一、项目名称：复旦大学附属肿瘤医院浦东院区物业管理服务

二、服务期限：后勤管理服务合同-物业（浦东）本项目采取一次招标一年沿用。服务期限：2025年7月1日至2026年6月30日。招标人可根据实际情况，无条件终止合同。另外，若中标人考核不通过或发生投标人损害招标人权益的情况，招标人有权无条件终止合同。在服务过程中服务质量不能满足招标人要求，招标人有权立即与投标人无条件解除合同。合同执行中遇有执行重大变更、不可抗力及上级主管部门重大政策变化，双方按合同约定另行友好协商解决。

三、服务地点：复旦大学附属肿瘤医院浦东院区（上海市康新公路4333号、红曲路688号）。

四、采购需求：

复旦大学附属肿瘤医院浦东院区建筑面积约9.6万平方米，实际开放床位822张，年门诊量65万人次。

（一）公共设备运行和日常维护

公共设备运行、维护保养的范围：中央空调机房设施、BA系统监控设备、水泵房、锅炉设施、配电设施、给排水设施以及各区域所有建筑物设施。涉及专业岗位有资质要求的，其从业人员必须持证上岗。

1. 给排水、供水系统运行服务

(1)建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划；

(2)节约用水，防止冒、滴、漏，大面积跑水事故的发生；

(3)保持供水系统的正常运转，定期检查水泵运转情况；

(4)保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染；

(5)定期检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转；

(6)保证排水系统的正常运转，防止阻塞；

(7)停水预先通知医院各科室，以便做好安排：

服务标准：每日一次对给水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次；生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。

及时发现并解决故障，维修合格率100％；给排水系统发生事故时，维修人员在15分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；一年内无重大管理责任事故；根据现场情况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；计量器具、压力仪表按规定周期送质检局校验；未经机关管理中心许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水并做好节约用水工作。

2.机电、照明及自动化系统运行服务

（1）对医院供电系统高、低压电器设备、照明装置等设备正常运行使用进行日常管理，并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。

（2）建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。

（3）维护保养由变电室至医院各配电柜（箱）或电表柜（箱）上的母排、桥架、线路，并保障供电至医院各级配电间的维护保养；

（4）按照国家劳动部门相关规定对院内高压配电间实行24小时值班服务，以及停供电操作服务；

（5）医院所有区域的照明及小型设备的小电源开关、插头、插座及应急灯、出口指示灯的维修保养。

（6）供电和维修人员持证上岗。并配主管电气工程师。保证24小时有人员值班，做到发现故障、及时排除。

（7）停电限电事先出通知、以免影响医疗和科研工作安全。

（8）对临时施工工程有用电管理措施和操作流程。

（9）发生特殊或紧急情况，如火灾、地震、水灾时，及时采取应急措施。

（10）负责对路灯、庭园灯电源的操作，保证供电正常。

（11）确保所有区域内公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。

（12）负责办公楼（区）楼音源、服务器、喇叭正常运行工作。

服务标准：对供电范围内的电气设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，一般故障排除时间不超过2小时，零维修合格率100％；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好各楼宇灯光亮化的设施；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限；供电设备完好率达到99％、弱电设备完好率达到98％。每年雨季前对建筑避雷系统进行检测’，留存检测合格报告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；每年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好。一年内无重大管理责任事故。

3.空调系统运行服务

(1)集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常运行和养护。

(2)建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。

(3)根据实际使用情况制订年度总体节能计划。

服务标准：定期巡查设备运行状态并记录运行参数；每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次；定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养；定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养； 定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；每二年至少除锈漆刷漆一次；定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合标准要求；根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标准要求；压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验；定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析，做好节能工作；在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行；空调系统出现运行故障后，维修人员应在15分钟内到达现场实施维修，并做好记录，维修合格率100％。

4. 供氧系统运行服务

(1)提供供氧设备、管线等全部供氧系统的日常操作运行及保养服务；

(2)配合政府部门进行压力容器的年检；

(3)提供24小时呼叫应急服务。

（二）运送服务

1.呼叫中心服务内容：

乙方在甲方工作现场设立呼叫中心，提供24小时应答服务，用于乙方现场管理人员与甲方之间的工作联系及安排，处理日常维修的报修服务，对甲方各部门的服务需求快速响应，及时传达、协调运送工作。做好信息的收集和反馈，并能及时有效的处理投诉、临时应急服务等突发事件。

2.乙方24小时提供运送服务。

3.日常计划性运送：

检验报告运送、运送预约病人治疗检查、标本运送、血样运送、外勤运送、院内物品搬运、病区药品送领、供应室消毒敷料运送、生活垃圾及医用废弃物的清运；

4.临时性运送：

病人运送、药品领用、外勤运送、医用设备器械送修运送等相关运送服务；

5.院内突发工作安排

（三 ）环境卫生与保洁服务

1.负责门诊楼、病房、科研楼、外环境、连廊等区域的保洁、运送、院内垃圾清运以及会务服务等；

2.严格按照医院消毒隔离的有关规定，每天对病区以及院内各个区域进行消毒；

3.请专业清洁人员组建保洁部，每天打扫公共部分做到杂物、废弃物立即清理。

4.楼（区域）内垃圾按照医院消毒隔离相关规定实行袋装化，在各楼层公共部位设立公共垃圾箱，在露天公共部位设立杂物箱，由清洁工清运、处理。

5.及时清扫大区域地面积水、垃圾、烟头等，使地面保持干净、无杂物、无积水等。

6.对公共道路上之汽车道闸、垃圾筒等定期清洁或清洗，停车场、地面道路定期高压冲洗。

7.对设备、设施的表面进行清洁、抹净处理，保持洁净。

8.定期对设施、设备各类金属表层或表面使用专用保洁剂或防锈处理，保持光亮洁净。

9.将楼层的垃圾清运、处理，对楼内公共设施进行擦抹保洁。

10.对人员出人频繁之地，进行不间断的走动保洁。

11.清扫、拖洗属于公共区域室内外的地面。

12.擦净、抹净各楼层内会议室、接待室、图书馆、休息室、餐厅等内的桌、椅台面、文件柜等家具。

13.定期清扫各楼天台、设备机房等部门。

14.清洗及保洁各楼层的洗手间、更换卫生纸、洗手液，抹净各类洁具等工作。

15.定时收集各楼层内之生活垃圾，并更换垃圾袋，定期清洁垃圾筒等，保持洁净。

16.定期、定点、定计划使用专业消毒、配合院方杀虫害等环保收尾工作。

17.每年专项地面保养二次，按标准要求进行地面、镜面的日常保护，保证持久如新。

18.保洁服务工作覆盖时间以7:00—17:00为主。

服务标准：建立各区域环境管理制度并认真落实，环卫设施齐备，实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%。

具体标准要求如下：

1.严格执行医院消毒隔离相关规定，严格区分清洁区、半污染区和污染区，保洁工具按照区域的不同分颜色配备。保洁员要按规定做好个人防护，并严格按规定进行床单位终末消毒保洁；

2.外围及周边道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍；

3.绿化带及水池绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味；

4.大厅、楼内，公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽； 门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘；

5.会议室、接待室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍，桌椅干净，物品摆放整齐、有序；

6.楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条(缝)干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网；

7.公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘；

8.开水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味；

9.电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味； 电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽；

10.电器设施 灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹；

11.垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹；烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2／3，内胆应定期清洁、消毒；

12.消防栓、消防箱，公共设施 保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话、插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹；

13.垃圾中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清；

14.设备机房、管道，指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显无污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。

（四）垃圾清运、处理

1、垃圾清运、处理分为：生活垃圾（有机、无机、有害垃圾）、医疗废弃物清运处理。督促装修队伍装修垃圾清运处理和废纸及可再生废物的回收。所有垃圾收集、分类清运处理应符合上海市有关法律、法规规定。

2、垃圾清运、处理的范围分为：

(1)行政办公楼等日常生活垃圾；

(2)病区、门诊等医疗废弃物；

(3)餐厅等生活垃圾；

(4)建筑垃圾；

(5)公共部位上通道、园林、道路等之综合垃圾

3、垃圾清运、处理工作分为：

(1)每天定时清运、处理2次；

(2)将物业项目内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。

服务标准：垃圾的清运、处理，由物业公司监督，四周必须无散积垃圾、无异味，必须经常喷洒药水，防止发生虫害。所有垃圾必须日产日清，清洁人员每天定时到各点收集废纸及可再生废弃物进行回收、处理。

（五）电梯驾驶

电梯驾驶服务基本工作内容：

1）保证医院内所有电梯的正常运行。电梯运行出现故障在第一时间报修。

2）电梯工需使用规范性的文明用语，微笑服务维持电梯乘坐的良好秩序。

3）保证电梯轿厢内清洁。

（六）综合服务岗位

根据医院实际运作需求，配备一定数量的综合服务人员，辅助各科室开展各项医务工作。综合服务人员在工作期间需服从科室管理和工作安排，自觉遵守岗位工作时间和工作纪律

（七）其他

由中标方负责院内废纸及可再生废弃物的外运处置工作，甲方不再额外支付相关工作的费用成本。

（八）项目各岗位服务时间需求表

备注：根据上表中所涉及的服务时段需求，合理配置相应的岗位人员，总岗位用工量不得低于354。投标单位应根据上表中所涉及的服务需求，合理配置相应的岗位人员。提供岗位成本测算明细及说明。人员配置不违反《劳动法》和国家、上海市相关用工管理规范，如有违反，由此引起的责任由投标人负责。

五、本项目绩效指标

1、全年服务满意度≥91分

2、在上级各类检查督查中合格率100%

3、各类人员培训覆盖率100%

六、院内论证资料需求

1、按照项目要求制定有针对性的服务方案、考核方案

2、提供服务承诺、服务质量保证措施及奖罚措施

3、提供服务团队信息及资历情况

4、提供近3年服务业绩、相关管理证书或资格能力证明资料

5、其他与本项目有关的材料

如有意者请于2025年2月19日16:00前与综合保障办取得联系。

联系人：邢老师

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